“Minha casa foi construída sem alvará. E agora?”

Você pode estar se perguntando: “Minha casa foi construída sem alvará… e agora?”

Saiba que você não está sozinho. Muitas famílias no Brasil construíram ou ampliaram seus imóveis ao longo dos anos sem saber da real obrigatoriedade da aprovação prévia de plantas pela prefeitura.

O problema é que, sem o alvará e o subsequente Habite-se, o imóvel é legalmente considerado irregular — e isso pode acarretar multas cumulativas, notificações de embargo, desvalorização de até 40% no valor de mercado e impedimento de venda por financiamento bancário ou partilha de herança.

Neste artigo, vamos esclarecer o que é o alvará, quais os riscos e como regularizar sua casa com segurança e tranquilidade.

O que é o alvará de construção?

O alvará de construção (ou licença de obras) é uma autorização formal emitida pela prefeitura do município que atesta que o projeto arquitetônico respeita os parâmetros urbanísticos locais: recuos frontais e laterais, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, permeabilidade do solo e normas sanitárias.

Sem esse documento, sua edificação está, perante a lei, clandestina — mesmo que esteja construída e habitada há muitos anos.

Quais os riscos de manter um imóvel sem alvará?

• Multas administrativas e notificações fiscais da fiscalização municipal;
• Impossibilidade de obter o Habite-se (Certificado de Conclusão de Obra);
• Desvalorização expressiva do imóvel na hora de vender;
• Impedimento de financiamento bancário (Caixa, Santander, Itaú, Bradesco exigem a matrícula averbada com Habite-se);
• Dificuldade em inventários e partilhas entre herdeiros.

Como regularizar um imóvel sem alvará?

A boa notícia é: é perfeitamente possível regularizar! E quanto mais cedo você iniciar, menores serão os custos com juros ou taxas municipais.

1. Contrate um Arquiteto Habilitado

Somente um profissional registrado no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) possui atribuição legal para emitir o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) e assinar o projeto perante a prefeitura.

2. Faça o Levantamento Físico da Obra (As Built)

O arquiteto visita o local, realiza medições milimétricas a laser de todos os cômodos, áreas construídas, coberturas, recuos e ventilações existentes.

3. Elaboração do Projeto de Regularização

É desenhada a planta baixa completa com cortes, fachadas, memorial descritivo e quadro de áreas conforme as exigências da lei municipal de zoneamento.

4. Protocolo e Tramitação na Prefeitura

O processo é autuado na secretaria de planejamento urbano. Havendo pequenas desconformidades, o arquiteto apresenta justificativas técnicas para aprovação sob as leis de anistia ou regularização onerosa.

5. Emissão do Habite-se e Averbação em Cartório

Após a vistoria dos fiscais e pagamento das taxas devidas e CND do INSS/Receita, a certidão de Habite-se é emitida. Em seguida, a construção é averbada na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.